Nájemní smlouva má chránit obě strany – pronajímatele i nájemce.
Aby to ale skutečně fungovalo, musí být uzavřena podle pravidel občanského zákoníku.
Pokud smlouva nesplňuje zákonné náležitosti, může být částečně nebo úplně neplatná, což má závažné právní i finanční následky.
Co říká zákon o platnosti nájemní smlouvy
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví v § 2235, že nájem bytu nebo domu musí být uzavřen písemně.
To znamená, že ústní dohoda o nájmu bytu sice může fungovat v praxi, ale právně nechrání ani jednu stranu.
Neplatná smlouva se podle zákona považuje za neuzavřenou, takže se nelze domáhat svých práv – ani vrácení kauce, ani náhrady škody.
Nejčastější důvody, proč je nájemní smlouva neplatná
- Chybí písemná forma
– Ústní dohoda o pronájmu bytu není právně závazná. - Nepodepsání jednou ze stran
– Bez podpisu pronajímatele nebo nájemce smlouva neexistuje. - Neurčitý nebo neexistující předmět nájmu
– Musí být jasně uvedeno, jaký byt se pronajímá, včetně adresy a vybavení. - Chybné nebo neúplné označení smluvních stran
– Např. chybí rodné číslo, IČO nebo adresa trvalého pobytu. - Smlouva odporuje zákonu nebo obchází jeho smysl
– Např. zákaz návštěv, nepřiměřeně vysoká kauce nebo jednostranné zvýšení nájmu bez dohody. - Ustanovení omezující zákonná práva nájemce
– Pokud smlouva ukládá povinnosti, které jdou nad rámec zákona (např. povinnost provádět velké opravy), taková ujednání jsou neplatná. - Podpis neautorizované osoby
– Pokud byt pronajímá někdo, kdo není jeho vlastník nebo nemá plnou moc.
Co se stane, když je nájemní smlouva neplatná
Neplatná smlouva znamená, že nájemní vztah právně neexistuje.
To může mít různé důsledky:
- Pronajímatel nemůže vymáhat nájemné ani škody, protože chybí platný titul.
- Nájemce může být vyzván k okamžitému opuštění bytu, bez ochranné výpovědní lhůty.
- Při kontrole z finančního úřadu může být příjem z nájmu označen za neoprávněný.
- Kauce složená „na ruku“ bez potvrzení se těžko dokazuje.
V extrémních případech může neplatnost vést i k trestněprávním sporům, pokud jedna strana prokazatelně uvedla druhou v omyl.
Jak předejít neplatnosti nájemní smlouvy
- Používejte vždy písemnou formu.
- Uveďte všechny identifikační údaje obou stran.
- Detailně popište pronajímanou nemovitost.
- Dbejte na srozumitelnost a konkrétní formulace.
- Nepřidávejte ustanovení, která odporují občanskému zákoníku.
- Zajistěte podpisy na každé straně dokumentu.
Pokud se smlouva uzavírá elektronicky, využijte uznávaný elektronický podpis nebo datovou schránku – jinak může být zpochybněna.
Jak napravit chybnou nebo neplatnou smlouvu
Pokud zjistíte, že smlouva obsahuje chyby, je možné ji napravit:
- formou dodatku, který odstraní nedostatky,
- nebo uzavřením nové smlouvy, která plně nahradí původní dokument.
Důležité je, aby byla nová verze písemná, kompletní a vzájemně podepsaná.
Změny prováděné jednostranně nebo emailem bez podpisu nejsou platné.
Shrnutí: neplatná smlouva = ztráta právní ochrany
Neplatná nájemní smlouva není jen formální problém.
Znamená, že právně neexistuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem – a tím padá i veškerá ochrana, kterou zákon poskytuje.
Proto se vyplatí věnovat přípravě smlouvy pozornost, ověřit údaje a vyhnout se ustanovením, která odporují právním předpisům.