Jednou z nejčastějších otázek při pronájmu bytu je, kdo hradí opravy, údržbu a drobné závady. Aby se předešlo zbytečným sporům, měla by být tato oblast jasně vymezena přímo v nájemní smlouvě. Zákon i praxe rozlišují, které opravy hradí nájemce a které zůstávají povinností pronajímatele.
Základní principy podle zákona
Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel je povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a provádět opravy, které tento stav zajišťují. Nájemce se naopak stará o běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Tento princip vychází z logiky: vlastník má povinnost zachovat funkčnost bytu, zatímco nájemce se stará o jeho běžné používání a péči.
Co hradí pronajímatel
Pronajímatel nese odpovědnost za opravy, které mají vliv na funkčnost nebo bezpečnost bytu. Typicky jde o:
- opravy topného systému, kotle nebo rozvodů vody,
- opravy elektroinstalace, kanalizace nebo plynu,
- výměnu oken, dveří a podlah při opotřebení,
- opravy omítek, stropů nebo statických částí domu,
- výměnu hlavních uzávěrů a ventilů.
Pokud byt nelze kvůli závadě užívat, má pronajímatel povinnost zajistit opravu bez zbytečného odkladu, a v případě delší doby i poskytnout slevu z nájmu.
Co hradí nájemce
Nájemce odpovídá za běžnou údržbu a drobné opravy, které vznikají při běžném užívání bytu. Patří sem:
- výměna žárovek a těsnění,
- opravy klik, zámků, vypínačů nebo zásuvek,
- čištění sifonů a odpadu,
- seřízení oken a dveří,
- malování a drobné opravy omítek.
Nájemce má také povinnost udržovat byt v čistotě, větrat a předcházet poškození. Pokud závada vznikne jeho nedbalostí, nese za ni plnou odpovědnost.
Drobné opravy podle vyhlášky
Vyhláška č. 308/2015 Sb. přesně stanovuje, co se považuje za drobné opravy. Zahrnuje například opravy jednotlivých částí vodovodních baterií, sporáků, výměnu těsnění oken nebo zámků, přičemž hranice drobných oprav je do výše 1000 Kč za jednotlivý úkon.
Vyhláška zároveň určuje i roční limit – celkové náklady na drobné opravy nesmí překročit částku odpovídající 100 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu.
Jak předejít sporům
Mnoho konfliktů mezi nájemci a pronajímateli vzniká právě kvůli nejasnému vymezení povinností. Nejlepším řešením je, když nájemní smlouva obsahuje samostatný článek o údržbě a opravách.
V praxi se osvědčilo uvést konkrétní příklady – například kdo hradí opravu kotle, výměnu spotřebičů nebo malování při ukončení nájmu. Přehledná pravidla chrání obě strany a usnadňují komunikaci.
Kdy má nájemce nárok na slevu z nájmu
Pokud byt nelze kvůli závadě řádně užívat a pronajímatel ji neodstraní v přiměřené lhůtě, má nájemce právo požadovat slevu z nájmu. Výše slevy závisí na rozsahu omezení – například při nefunkčním topení může jít až o desítky procent.
Zároveň může nájemce požadovat náhradu škody, pokud mu kvůli nečinnosti pronajímatele vznikne prokazatelná újma, například poškození nábytku vlhkostí.
Praktické doporučení
Obě strany by měly každou opravu a údržbu zaznamenat písemně, ideálně v podobě protokolu nebo e-mailové komunikace. Vyplatí se také přikládat fotografie, které doloží stav před a po opravě.
Pokud si nejste jistí, jak formulovat ustanovení o údržbě a opravách, můžete využít přehledný vzor nájemní smlouvy dostupný na webu kupni-smlouva.cz, který obsahuje i jasně definovaná pravidla pro opravy a povinnosti nájemce i pronajímatele.