Jedním z nejčastějších sporů mezi nájemcem a pronajímatelem je otázka, kdo má platit za opravy a údržbu bytu.
Zákon tyto situace řeší poměrně přesně, ale v praxi se na ně často zapomíná nebo jsou ve smlouvě popsány příliš obecně.
Správné nastavení povinností pomáhá předejít konfliktům a zajistit, že byt zůstane ve stavu vhodném k užívání.
Základní pravidlo: drobné opravy a běžná údržba jsou na nájemci
Podle § 2257 občanského zákoníku platí, že nájemce provádí a hradí drobné opravy a běžnou údržbu bytu.
Jde o činnosti, které souvisejí s běžným užíváním a opotřebením bytu – například:
- výměna žárovek, pojistek, zásuvek nebo klik,
- oprava dveří, drobné nátěry,
- výměna sprchové hadice, těsnění nebo žaluzií,
- mazání pantů, ošetření oken,
- čištění sifonů a odtoků,
- údržba spotřebičů poskytnutých s bytem.
Tyto opravy mají udržet byt ve stavu, v jakém byl při převzetí, a zamezit vzniku větších škod.
Co hradí pronajímatel
Pronajímatel má ze zákona povinnost udržovat byt v obyvatelném stavu a zajistit, aby odpovídal účelu nájmu.
Hradí tedy:
- opravy a výměnu stoupaček, rozvodů elektřiny, vody a plynu,
- výměnu oken, dveří, radiátorů, bojlerů,
- opravy topného systému a elektroinstalace,
- odstranění závažných závad, které brání užívání bytu (např. vlhkost, porucha kotle),
- náklady na revize a kontroly technických zařízení.
Pronajímatel musí závady odstranit bez zbytečného odkladu poté, co ho nájemce upozorní.
Jak zákon definuje „drobné opravy“
Vyhláška č. 308/2015 Sb. určuje, co se považuje za drobné opravy a jaká je jejich maximální cena.
Za drobné se považují opravy do 1 000 Kč za jednotlivou položku, maximálně do 100 Kč za m² bytu ročně.
To znamená, že u bytu o rozloze 50 m² může součet těchto nákladů činit přibližně 5 000 Kč ročně.
Pokud se však jedná o větší opravu, která přesahuje běžnou údržbu, náklady nese pronajímatel.
Povinnost hlásit závady a poruchy
Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli všechny závady, které je třeba opravit.
Pokud by to neudělal a kvůli tomu došlo k větší škodě (např. úniku vody), nese odpovědnost za vzniklé škody.
Pronajímatel má pak právo zadržet část kauce nebo požadovat náhradu nákladů.
Kdo zajišťuje revize a servis spotřebičů
Revize a kontroly technických zařízení (plyn, elektřina, kotel) jsou vždy povinností pronajímatele.
Nájemce by měl pouze umožnit přístup revizním technikům a dodržovat běžné zásady bezpečného provozu.
Pokud má nájemce vlastní spotřebič (např. pračku nebo lednici), zodpovídá za jejich stav a případné škody způsobené jejich poruchou.
Jak řešit sporné situace
Nejčastější spory vznikají, když není jasné, zda oprava spadá pod běžnou údržbu nebo už jde o závadu.
V takových případech rozhoduje, zda je oprava nutná kvůli běžnému opotřebení, nebo kvůli vadě bytu.
Pokud si strany nejsou jisté, je vhodné nechat závadu posoudit odborníkem a o výsledku sepsat krátký zápis – ideálně jako dodatek k nájemní smlouvě.
Shrnutí: jasná pravidla předejdou nedorozuměním
Rozdělení povinností mezi nájemce a pronajímatele má chránit obě strany.
Nájemce se stará o drobnou údržbu, pronajímatel o technický stav bytu.
Pokud jsou pravidla přesně uvedena ve smlouvě a strany o závadách komunikují, lze předejít většině sporů i finančních ztrát.
Dobrá nájemní smlouva a včasná komunikace jsou vždy levnější než opravy řešené až po konfliktu.