V průběhu nájemního vztahu může dojít k situaci, kdy jeden z nájemců odchází a na jeho místo nastupuje nový. Může jít o rozchod partnerů, změnu spolubydlení nebo převod nájmu na jinou osobu. V každém případě platí, že změna nájemce musí být provedena v souladu se zákonem a s písemným souhlasem pronajímatele.
Kdy lze nájemce změnit
Občanský zákoník sám o sobě pojem „změna nájemce“ přímo neupravuje, ale umožňuje převod práv a povinností z nájmu na jinou osobu, pokud s tím pronajímatel souhlasí. V praxi se tato situace řeší nejčastěji dodatkem k nájemní smlouvě nebo podpisem nové smlouvy.
Bez souhlasu pronajímatele není možné nájemní vztah převést, a to ani v případě, že nový nájemce byt už fakticky užívá. Pronajímatel má právo vědět, kdo v jeho nemovitosti bydlí a komu poskytuje právní vztah nájmu.
Jak správně postupovat
Pokud se jeden z nájemců rozhodne byt opustit, měl by o tom nejprve informovat pronajímatele. Následně je nutné vypracovat dodatek k nájemní smlouvě, kde bude jasně uvedeno, kdo z nájemního vztahu vystupuje a kdo do něj vstupuje.
Dodatek musí obsahovat identifikaci všech zúčastněných stran, datum účinnosti změny, ujednání o přechodu práv a povinností a případně také úpravu výše nájmu či složené kauce. Obě strany ho podepisují, stejně jako původní smlouvu.
Převod kauce a zodpovědnost
Změna nájemce často souvisí i s otázkou kauce. Pokud starý nájemce složil jistotu, je nutné určit, komu bude vrácena. Obvykle se obě strany dohodnou, že nový nájemce kauci „převezme“ – tedy vyplatí částku původnímu nájemci a ten tak nebude mít vůči pronajímateli další nároky.
Je však zásadní, aby tato skutečnost byla uvedena v dodatku ke smlouvě, jinak by mohlo dojít k nejasnostem při ukončení nájmu. Pronajímatel by jinak mohl považovat původního nájemce stále za ručitele za případné škody.
Kdy se musí sepsat nová smlouva
V některých případech nestačí pouhý dodatek. Pokud se mění zásadní podmínky – například délka nájmu, výše nájemného nebo rozsah užívání prostoru – je lepší sepsat novou nájemní smlouvu. To platí i v případě, že se nájemní vztah mění z více nájemců na jednoho, nebo naopak.
Nová smlouva by měla zohlednit aktuální situaci a nahradit původní dohodu, aby nevznikly spory o to, která z verzí je platná.
Rizika neformální dohody
Mnoho lidí udělá chybu, že změnu nájemce řeší pouze ústně. Pokud nový nájemce platí nájem a užívá byt bez oficiálního dodatku, právně se vůči pronajímateli nejedná o nájemce. To může mít vážné následky – například ztrátu práva na ochranu nájmu nebo nemožnost uplatňovat nároky při ukončení vztahu.
Bez písemného dodatku se také komplikují otázky zodpovědnosti za škody či vrácení kauce.
Shrnutí
Změna nájemce je běžná situace, ale vyžaduje přesný právní postup. Vždy je nutný souhlas pronajímatele a písemný dodatek ke smlouvě, který jasně definuje, kdo z nájemního vztahu odchází a kdo vstupuje.
Tímto způsobem se předejde nedorozuměním i případným sporům. Nájemní vztahy patří mezi dlouhodobé závazky, proto je vždy lepší mít změny doložené černé na bílém – nejen pro klid, ale i pro právní jistotu všech zúčastněných.