Během trvání nájmu se často mění okolnosti, které vyžadují úpravu původní smlouvy. Není nutné sepisovat novou, stačí vytvořit dodatek k nájemní smlouvě. Ten umožňuje přesně upravit jednotlivé body dohody, aniž by se rušil celý smluvní vztah.
Dodatek je stejně závazný jako původní dokument, a proto musí splňovat všechny formální i právní požadavky.
Kdy je vhodné dodatek uzavřít
Dodatek k nájemní smlouvě se nejčastěji používá, když:
- dochází ke změně výše nájemného nebo služeb,
- mění se pronajímatel nebo nájemce,
- nájemní vztah se prodlužuje,
- upravuje se rozsah užívání bytu,
- mění se platební podmínky nebo způsob úhrady,
- přidává se nový ujednaný bod, například o podnájmu nebo opravách.
Jakákoli změna, která má právní dopad, musí být provedena písemně. Ústní dohoda v těchto případech nestačí.
Co musí dodatek obsahovat
Stejně jako původní nájemní smlouva, i její dodatek musí být přesný a srozumitelný. Doporučuje se uvést:
- označení původní smlouvy (datum uzavření, účastníci, adresa bytu),
- přesné znění bodu, který se mění,
- nové znění nebo doplnění,
- datum účinnosti změny,
- podpisy obou stran.
Každý dodatek by měl být očíslovaný (např. Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 15. 3. 2023), aby bylo možné snadno dohledat jeho obsah i návaznost.
Právní forma dodatku
Dodatek musí být vždy písemný a podepsaný všemi stranami původní smlouvy. Pokud byla původní smlouva ověřena notářem nebo obsahovala přílohy, měl by mít dodatek stejnou právní formu.
V případě, že se mění vlastník nemovitosti, doporučuje se přiložit i doklad o změně vlastnictví (např. výpis z katastru).
Jak se vyhnout chybám
Nejčastější chyby při sepisování dodatků zahrnují:
- nejasné formulace, které umožňují dvojí výklad,
- neuvedení účinnosti změny,
- chybějící podpis jedné ze stran,
- vložení nového bodu bez jasného odkazu na původní smlouvu.
Pokud dodatek není jasný nebo úplný, může být při sporu soudem považován za neplatný.
Kdy je lepší uzavřít novou smlouvu
V některých případech už nestačí jen dodatek. Novou nájemní smlouvu je vhodné uzavřít, když:
- se mění podstatná část ujednání (např. nový byt nebo nový pronajímatel),
- uplynula doba určitého nájmu a smlouva se uzavírá znovu,
- původní smlouva byla nejasná nebo zastaralá.
Nový dokument umožní aktualizovat všechny podmínky a vyhnout se složitým kombinacím více dodatků.
Praktické doporučení
Dodatek k nájemní smlouvě by měl být vyhotoven ve dvou stejnopisech, aby každá strana měla vlastní podepsané vyhotovení.
Pro jistotu se doporučuje také přiložit kopii původní smlouvy nebo alespoň její úvodní stranu.
Pokud si nejste jistí formulací, můžete využít vzorový dokument dostupný na webu kupni-smlouva.cz, kde najdete i další právní šablony, které pomáhají sepsat smlouvy srozumitelně a bezpečně.