Každý nájemní vztah musí mít jasně určenou dobu trvání. Zákon umožňuje uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou nebo nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Každá z těchto forem má své výhody i rizika a je vhodná pro jiné situace.
Volba správného typu smlouvy má zásadní vliv na jistotu obou stran, délku trvání nájmu i možnosti jeho ukončení.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Tento typ nájemní smlouvy se uzavírá s přesně stanoveným datem začátku a konce nájmu. Po uplynutí sjednané doby nájem automaticky zaniká, pokud není výslovně prodloužen.
Výhodou je, že obě strany přesně vědí, jak dlouho bude nájem trvat. Pronajímatel může byt po skončení období znovu nabídnout jinému nájemci nebo upravit podmínky.
Typické použití:
- krátkodobé pronájmy (např. studenti, dočasné pracovní pobyty),
- byty určené k prodeji,
- případy, kdy pronajímatel plánuje pozdější vlastní užívání.
Nevýhodou pro nájemce je menší stabilita – po skončení smlouvy nemusí být nájem prodloužen.
Prodloužení nájmu na dobu určitou
Pokud nájemce byt užívá dál i po skončení sjednané doby a pronajímatel proti tomu nevznese námitku, smlouva se podle zákona automaticky prodlužuje za stejných podmínek o stejnou dobu, maximálně však o dva roky.
Je proto vhodné sledovat, kdy nájem končí, a včas dohodnout nový dodatek nebo výpověď.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Tento typ smlouvy nemá konečné datum trvání. Nájem tedy pokračuje, dokud jej některá ze stran neukončí.
Výhodou je stabilita a dlouhodobá jistota bydlení, která je pro nájemce často rozhodujícím faktorem. Pro pronajímatele naopak znamená menší flexibilitu – výpověď může podat jen ze zákonem stanovených důvodů.
Nájemce může smlouvu vypovědět kdykoli s výpovědní lhůtou tři měsíce. Pronajímatel pouze v případech, které uvádí občanský zákoník (např. neplacení nájemného, poškození bytu, vlastní potřeba bytu).
Rozdíly mezi oběma formami
| Kritérium | Doba určitou | Doba neurčitou |
|---|---|---|
| Doba trvání | pevně stanovená | bez časového omezení |
| Ukončení | automaticky po uplynutí | pouze výpovědí |
| Výhoda pro | pronajímatele | nájemce |
| Flexibilita | vysoká | nižší |
| Stabilita | menší | větší |
Každý z typů má smysl podle situace – krátkodobý nájem je ideální pro dočasné pronájmy, dlouhodobý pro trvalé bydlení.
Na co si dát pozor při sjednání
Bez ohledu na typ musí být každá nájemní smlouva písemná a musí jasně uvádět:
- dobu trvání,
- výši nájemného,
- způsob úhrady,
- podmínky prodloužení nebo výpovědi.
Chybějící ustanovení mohou vést ke sporům, například při nejasnostech o ukončení nebo prodloužení nájmu.
Praktické doporučení
Pokud si nejste jistí, kterou variantu zvolit, řiďte se účelem pronájmu. Pro stabilní bydlení se více hodí smlouva na dobu neurčitou, pro krátkodobé pronájmy je vhodnější smlouva na dobu určitou.
Pro konkrétní formulace a právně ověřené příklady můžete využít přehledné vzory dostupné na webu kupni-smlouva.cz, které obsahují i doporučení pro úpravu jednotlivých bodů.
Pingback: Zvýšení nájemného: jaké má pronajímatel možnosti a kdy je to podle zákona přípustné - Nájemní smlouva