Ceny rostou a spolu s nimi i náklady na bydlení. Mnoho pronajímatelů proto do smluv přidává tzv. inflační doložku – ustanovení, které umožňuje automaticky zvyšovat nájemné podle inflace.
Aby ale byla taková doložka platná a vymahatelná, musí být formulována jasně, konkrétně a v souladu se zákonem.
Co je inflační doložka a k čemu slouží
Inflační doložka je ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, které umožňuje zvýšit nájemné v návaznosti na oficiální inflaci, aniž by bylo nutné uzavírat nový dodatek ke smlouvě.
Smyslem doložky je chránit hodnotu nájemného v čase – aby se neznehodnocovalo v důsledku rostoucích cen zboží a služeb.
Základem je dohoda obou stran, protože jednostranné zvýšení nájemného bez předchozího souhlasu zákon neumožňuje.
Jak správně formulovat inflační doložku
Doložka musí být konkrétní a měřitelná. Nejčastěji se odvíjí od meziroční míry inflace zveřejňované Českým statistickým úřadem (ČSÚ).
Příklad platného znění:
„Nájemné se každoročně zvyšuje o procento odpovídající míře inflace za předchozí kalendářní rok, jak ji zveřejní Český statistický úřad, a to vždy k 1. lednu daného roku.“
Takto formulovaná doložka je právně srozumitelná a jasně vymezuje, podle jakého ukazatele se má nájemné upravit.
Kdy a jak se zvýšení nájemného uplatňuje
Zvýšení se obvykle provádí jednou ročně. Pronajímatel by měl nájemce písemně informovat o nové výši nájmu a doložit, jak se částka vypočítala.
Pokud byla inflační doložka sjednána správně, není potřeba nový podpis ani dodatek – změna platí automaticky.
U nájemních smluv bez doložky lze zvýšení řešit dohodou nebo využít zákonný mechanismus podle § 2249 občanského zákoníku – maximálně o 20 % v průběhu tří let.
Jaké chyby dělají pronajímatelé nejčastěji
- neurčitá formulace („nájemné se může zvyšovat podle inflace“) bez uvedení zdroje,
- chybějící periodicita,
- pokus o zpětné navýšení nájemného,
- nedodržení oznamovací povinnosti.
Taková doložka může být právně neplatná, protože není možné přesně určit, jak se má zvýšení provádět.
Co dělat, když inflační doložka ve smlouvě chybí
Pokud doložka ve smlouvě není, může se pronajímatel s nájemcem dohodnout na zvýšení nájemného písemným dodatkem.
Nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení písemně – pokud nájemce do dvou měsíců nesouhlasí, rozhoduje soud.
V praxi je ale lepší mít inflační doložku přímo ve smlouvě, protože předchází zbytečným sporům.
Může být inflační doložka i u smlouvy na dobu určitou?
Ano. Doložku lze sjednat i u smluv na dobu určitou, pokud obsahuje jasné časové vymezení a pravidla úpravy.
Zákon nezakazuje, aby se nájemné měnilo v průběhu nájmu, pokud s tím obě strany výslovně souhlasí.
Důležité je pouze to, že zvýšení musí být předvídatelné a založené na objektivním ukazateli – tedy nikoli libovůlí pronajímatele.
Shrnutí: inflační doložka jako férový způsob udržení hodnoty nájemného
Inflační doložka chrání pronajímatele před znehodnocením nájmu a nájemce před nečekanými skokovými změnami.
Pokud je napsaná přesně a transparentně, přináší jistotu oběma stranám.
V době vysoké inflace je takové ustanovení prakticky nezbytné – ale pouze tehdy, když je formulováno právně správně.