Mnoho lidí si plete pojmy nájem a podnájem, přestože jde o dva odlišné právní vztahy.
Zatímco nájemní smlouva se uzavírá mezi pronajímatelem a nájemcem, podnájem vzniká mezi nájemcem a další osobou, která chce byt nebo jeho část užívat.
Jinými slovy – pronajímatel zůstává v pozadí a nájemce se stává „malým pronajímatelem“.
Aby byl podnájem platný, musí být sjednán v souladu se zákonem a se souhlasem vlastníka bytu.
Kdy je možné byt nebo jeho část podnajmout
Podle občanského zákoníku může nájemce byt nebo jeho část podnajmout pouze tehdy, pokud s tím pronajímatel souhlasí.
Tento souhlas musí být nejlépe písemný – může být uveden přímo v nájemní smlouvě nebo dodatečně formou písemného souhlasu.
Bez souhlasu pronajímatele je podnájem neplatný a může být důvodem pro výpověď z nájmu.
Výjimkou je situace, kdy nájemce v bytě sám trvale bydlí – tehdy může přenechat část bytu jiné osobě i bez výslovného souhlasu, pokud tím nenaruší užívání bytu.
Smlouva o podnájmu – co musí obsahovat
Smlouva o podnájmu by měla být vždy písemná a měla by jasně vymezit:
- kdo je nájemce (pronajímatel v rámci podnájmu),
- kdo je podnájemník,
- přesný popis bytu nebo části bytu,
- dobu, na kterou se podnájem sjednává,
- výši podnájemného a způsob úhrady,
- práva a povinnosti obou stran,
- ujednání o službách, údržbě a ukončení podnájmu.
Je vhodné připojit i souhlas pronajímatele a předávací protokol, pokud podnájemník užívá celý byt.
Rozdíl mezi nájmem a podnájmem
Zásadní rozdíl spočívá v tom, kdo má k bytu přímý právní vztah.
U nájmu jde o vztah mezi vlastníkem a nájemcem, u podnájmu o vztah mezi nájemcem a třetí osobou.
To znamená, že podnájemník nemá právní vztah s vlastníkem bytu – jeho práva a povinnosti se odvíjejí pouze od nájemce.
Pokud nájemní smlouva skončí, automaticky končí i podnájem, i kdyby měl sjednanou delší dobu trvání.
Povinnosti nájemce při podnájmu
Nájemce zůstává zodpovědný pronajímateli za celý byt, i když ho dál pronajímá.
To znamená, že ručí za případné škody, neplacení nájemného nebo porušování domovního řádu ze strany podnájemníka.
Je proto vhodné mít písemně upraveno, že podnájemník bude hradit případné škody a že se zavazuje dodržovat všechny povinnosti uvedené v původní nájemní smlouvě.
Podnájem části bytu – běžná situace u sdíleného bydlení
Podnájem části bytu je v Česku velmi častý, zejména ve městech.
Pokud nájemce bydlí v bytě společně s podnájemníkem, stačí oznámení pronajímateli.
I v tomto případě je ale vhodné mít jednoduchou písemnou smlouvu, kde jsou uvedeny pravidla – například rozdělení nákladů, užívání společných prostor a výpovědní lhůta.
Kdy může pronajímatel s podnájmem nesouhlasit
Pronajímatel může odmítnout podnájem, pokud se obává poškození bytu, nadměrného hluku nebo zvýšené zátěže na dům.
Má také právo výpovědi, pokud nájemce byt podnajímá bez souhlasu nebo v rozporu s dohodou.
V krajních případech může pronajímatel žádat vyklizení podnájemníka.
Shrnutí: podnájem jako legální možnost sdílení bytu, ale s jasnými pravidly
Podnájem bytu je praktické řešení, jak snížit náklady nebo využít volný prostor.
Základem je však vždy souhlas pronajímatele a dobře sepsaná smlouva.
Pokud jsou pravidla jasně stanovena a obě strany je dodržují, může být podnájem výhodný jak pro nájemce, tak pro podnájemníka.