Krátkodobé ubytování se stalo běžnou součástí trhu s bydlením a mnoho nájemců zvažuje možnost, jak si přivydělat pronájmem pokoje nebo celého bytu. Ne vždy je to však povolené a často jde o porušení nájemní smlouvy, které může vést až k jejímu ukončení. Občanský zákoník i běžná praxe rozlišují mezi návštěvou, podnájmem a krátkodobým komerčním ubytováním, přičemž každá situace se posuzuje jinak.
Airbnb a podobné služby nejsou považovány za běžné užívání bytu. Jedná se o poskytování ubytování třetím osobám, tedy o činnost s prvky podnikání. Pokud nájemce poskytuje byt krátkodobě, vstupuje do vztahu k osobám, které nejsou rodina ani běžné návštěvy, což zásadně ovlivňuje právní účinky nájemní smlouvy.
Jaký je rozdíl mezi podnájmem a krátkodobým ubytováním
Podnájem znamená, že nájemce poskytne byt nebo jeho část jiné osobě, přičemž tato osoba jej užívá podobným způsobem jako standardní nájemník. Podnájem obvykle trvá déle, zahrnuje soužití v bytě a vyžaduje souhlas pronajímatele.
Krátkodobé ubytování však funguje jinak. Ubytované osoby se v bytě střídají, pobývají tam několik dní a není zde stabilní užívací vztah. Pronajímatelé tuto praxi často považují za rizikovou, protože krátkodobé pobyty mohou způsobit zvýšené opotřebení bytu, vyšší provoz v domě nebo problémy se sousedy.
Co říká zákon
Zákon předpokládá, že nájemce smí byt využívat pouze způsobem, který odpovídá povaze bydlení. Krátkodobé komerční ubytování tento charakter nesplňuje. Pokud nájemní smlouva obsahuje zákaz podnájmu nebo jakékoliv další předávání bytu třetím osobám, Airbnb je považováno za porušení smlouvy.
Pronajímatel může požadovat ukončení takového jednání a v krajním případě i podat výpověď, pokud nájemce i přes upozornění pokračuje v poskytování bytu ke krátkodobým pobytům.
Kdy je krátkodobé ubytování povoleno
Existují situace, kdy může být krátkodobé ubytování povoleno:
- pokud je to výslovně uvedeno v nájemní smlouvě,
- pokud k tomu dá pronajímatel písemný souhlas,
- pokud se jedná o dočasné ubytování blízké osoby a nejde o komerční činnost.
Každý souhlas by měl být vždy písemný, ideálně formou dodatku. Ústní domluvy se při sporu obtížně prokazují.
Proč pronajímatelé často nesouhlasí
Hlavními důvody nesouhlasu jsou:
- zvýšené riziko poškození bytu,
- časté střídání osob v domě,
- vyšší pravděpodobnost stížností od sousedů,
- problémy s pojištěním bytu,
- zhoršení vztahu mezi nájemcem a společenstvím vlastníků.
Pronajímatel má legitimní právo takovou činnost odmítnout, protože dopady nese on jako vlastník.
Jak řešit krátkodobé pobyty legální cestou
Někteří nájemci nechtějí komerční ubytování provozovat, ale potřebují krátkodobě nabídnout možnost ubytování známým, rodině nebo osobám, které hledají dočasný pobyt. V takových případech je vhodné postupovat transparentně, oznámit situaci pronajímateli a vyhnout se jakékoliv formě nelegálního podnájmu.
Pokud někdo hledá skutečně legální možnosti krátkodobých pobytů, může využít specializované platformy, které propojují majitele a hosty s jasnými pravidly. Mezi přehledné české zdroje patří například pronajem.eu, kde lze rychle najít různé typy krátkodobých pronájmů a snadno pochopit rozdíly mezi jednotlivými možnostmi krátkodobého ubytování.
Jak nastavit nájemní smlouvu, aby předešla problémům
Dobrá smlouva by měla obsahovat:
- jasné vymezení zákazu podnájmu,
- definici krátkodobého ubytování,
- povinnost hlásit pobyt třetích osob,
- pravidla pro používání bytu během nepřítomnosti nájemce,
- sankce při porušení smlouvy.
Tato ujednání chrání obě strany a předcházejí sporům, které jsou u krátkodobých pobytů velmi časté.