V praxi se opakovaně objevují situace, kdy byt někdo obývá bez podepsané nájemní smlouvy, přesto však mezi stranami fakticky funguje vztah, který se nájmu velmi blíží. Typicky jde o případy, kdy pronajímatel umožní užívání bytu „dočasně“, čeká se na podpis smlouvy, řeší se rekonstrukce, nebo se původní nájem prodlouží jen ústní dohodou. Nájemce se nastěhuje, platí pravidelné částky a byt užívá jako své bydliště. V tu chvíli vzniká zásadní právní otázka, zda jde jen o tolerované užívání, nebo zda už mezi stranami vznikl nájemní vztah, byť bez papíru.
Soudní praxe se v těchto případech neopírá o to, zda existuje podepsaná nájemní smlouva, ale o chování obou stran. Pokud pronajímatel byt vědomě přenechá k užívání, nájemce ho dlouhodobě obývá a zároveň dochází k pravidelným platbám, může být takový vztah posouzen jako nájem vzniklý konkludentně. Jinými slovy, nájem vzniká mlčky, bez výslovného podpisu. To je pro mnoho pronajímatelů nepříjemné zjištění, protože se často domnívají, že bez smlouvy nemá nájemce žádná práva.
Problém nastává zejména ve chvíli, kdy se vztahy zhorší. Pronajímatel chce byt rychle zpět, nájemce se odmítá vystěhovat a argumentuje tím, že platil nájem a byt užívá se souhlasem vlastníka. V tu chvíli už nejde o jednoduché „odejdi“, ale o spor, kde se řeší existence nájemního vztahu, výpovědní důvody a lhůty. Bez písemné smlouvy je důkazní situace výrazně složitější, ale rozhodně ne beznadějná pro nájemce.
Rizika faktického užívání bytu pro pronajímatele i nájemce
Pronajímatel v těchto případech často podceňuje rizika. Předpokládá, že když nic nepodepsal, může kdykoli změnit zámek nebo požadovat okamžité vyklizení. Takový postup je však vysoce rizikový. Pokud soud dospěje k závěru, že nájem vznikl, může být svévolné vystěhování posouzeno jako protiprávní zásah do práva bydlení. Pronajímatel se pak vystavuje nejen civilnímu sporu, ale i možným sankcím.
Dalším problémem je nejasnost podmínek. Není stanovena výše nájemného, úhrady služeb, odpovědnost za opravy ani délka nájmu. To vede ke sporům o to, co bylo vlastně dohodnuto. V praxi se pak řeší, zda placené částky byly nájemné, záloha, nebo jen příspěvek na energie. Každá strana tvrdí něco jiného a bez písemného podkladu se spor opírá o svědecké výpovědi, bankovní výpisy a nepřímé důkazy.
Ani pro nájemce není situace bezpečná. Bez smlouvy nemá v ruce jasný dokument, kterým by prokázal své postavení. Může se dostat do nejistoty ohledně délky bydlení, výše plateb nebo možnosti přihlášení trvalého pobytu. Pokud pronajímatel popře existenci nájmu, nájemce se musí domáhat svých práv soudní cestou, což je časově i finančně náročné.
Častým omylem je představa, že platby „na ruku“ nebo bez jasného označení automaticky znamenají nájem. I zde záleží na kontextu. Pokud platby odpovídají obvyklému nájemnému a jsou pravidelné, svědčí to spíše o nájemním vztahu. Pokud jde o nahodilé částky bez návaznosti, může soud dospět k závěru, že šlo jen o dočasné užívání bez vzniku nájmu. Právě tato hranice je v praxi nejproblematičtější a často rozhoduje o výsledku sporu.
Z hlediska prevence je klíčové nenechat faktické užívání bytu běžet bez jasného právního rámce. Jakmile někdo byt obývá delší dobu se souhlasem vlastníka, vzniká riziko, že se z „dočasného řešení“ stane plnohodnotný nájem se všemi důsledky. O to důležitější je mít nájemní smlouvu uzavřenou včas a srozumitelně, případně alespoň jasně vymezit, že jde o užívání bez vzniku nájmu. Bez toho se obě strany vystavují nejistotě, která se zpravidla projeví až ve chvíli, kdy už je pozdě a spor v pronájmu je nevyhnutelný.