Předání bytu bez smlouvy – proč je to risk a jaké hrozí následky

Mnoho lidí si myslí, že když se s pronajímatelem dohodnou ústně, všechno je v pořádku. „Znám ho, nemusíme psát papíry“ – právě tato věta bývá začátkem problémů. Předání bytu bez smlouvy je častější, než by se mohlo zdát, a v praxi přináší zásadní právní rizika pro obě strany.

Ústní dohoda není jistota

Podle občanského zákoníku sice může být nájemní smlouva uzavřena i ústně, ale bez písemné podoby je velmi obtížné prokázat, na čem se nájemce a pronajímatel dohodli. Pokud dojde ke sporu o výši nájemného, délku nájmu nebo škody v bytě, soud bez jasných důkazů většinou rozhodne v neprospěch té strany, která nedokáže své tvrzení doložit.

Ústní dohoda nechrání nikoho. Pronajímatel nemá jistotu, že dostane zaplaceno, a nájemce nemá jistotu, že ho někdo z bytu nevystěhuje bez výpovědní lhůty.

Rizika pro nájemce

Pokud se nájemce nastěhuje bez smlouvy, riskuje, že může být kdykoli vyzván k vystěhování. Nemá právní jistotu, že může v bytě zůstat po dohodnutou dobu, ani nárok na ochranu před neodůvodněnou výpovědí. V případě, že zaplatí kauci nebo nájem dopředu, je velmi obtížné tyto peníze zpět vymáhat.

Dalším problémem je chybějící důkaz o stavu bytu při nastěhování. Bez písemného protokolu nelze později prokázat, že případné poškození nebylo způsobeno nájemcem.

Rizika pro pronajímatele

Ani pronajímatel není bez smlouvy v bezpečí. Pokud se nájemce odmítne vystěhovat nebo neplatí, chybí mu důkazní materiál k vymáhání nároku. Nemůže doložit, jaké podmínky byly dohodnuty, a bez písemného dokladu se vystavuje riziku dlouhých a nákladných soudních sporů.

Z právního pohledu je nájemní smlouva důkazem o tom, že pronajímatel byt skutečně pronajal za určitých podmínek. Bez ní je velmi obtížné bránit svá práva.

Jak situaci napravit

Pokud už k předání bytu bez smlouvy došlo, je důležité situaci co nejrychleji napravit. Doporučuje se zpětně sepsat nájemní smlouvu a doplnit ji o předávací protokol. V dokumentu by měly být uvedeny údaje o bytě, výše nájemného, způsob platby, délka nájmu a pravidla pro ukončení.

Pokud druhá strana odmítá smlouvu podepsat, je vhodné komunikaci vést písemně (např. e-mailem), aby bylo možné doložit, že jste se o nápravu pokusili. V krajním případě lze využít právníka nebo mediátora, který pomůže spor urovnat.

Jak předejít problémům

Základem je vždy písemná smlouva. Nemusí být dlouhá ani složitá, ale musí obsahovat všechny zákonem vyžadované náležitosti. Vyplatí se použít vzor nájemní smlouvy, který je přizpůsoben české legislativě a zahrnuje i ochranné klauzule pro obě strany.

Před podpisem je vhodné si smlouvu pročíst a případně konzultovat s právníkem. Důvěra je sice dobrá, ale písemný dokument je v právu to, co rozhoduje.

Shrnutí

Předání bytu bez nájemní smlouvy se může zpočátku zdát jako jednoduché řešení, ale ve skutečnosti jde o velké riziko. Písemná smlouva je jedinou jistotou, že podmínky budou platit pro obě strany a že v případě sporu bude existovat důkaz. Každý, kdo vstupuje do nájemního vztahu, by měl mít na paměti, že smlouva chrání především ty, kteří ji mají v ruce.