Podnájem je v praxi častější, než se zdá, ale mnoho lidí si plete rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Zatímco nájemní smlouva se uzavírá přímo mezi vlastníkem bytu a nájemcem, podnájem vzniká až jako další vztah – mezi nájemcem a osobou, která byt nebo jeho část dále užívá.
Podnájem tak představuje zvláštní právní vztah, který má svá pravidla, omezení a rizika.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem
Základní rozdíl spočívá v tom, že při podnájmu zůstává původní nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem nedotčen. Nájemce se ale stává tzv. podpronajímatelem, který umožní jiné osobě – podnájemníkovi – užívat byt nebo jeho část.
Podnájemník tedy nemá přímý právní vztah k vlastníkovi nemovitosti. Veškeré závazky zůstávají na nájemci, který nadále odpovídá pronajímateli za stav bytu i úhradu nájemného.
Kdy je podnájem povolen
Podnájem je možný pouze tehdy, pokud s ním pronajímatel souhlasí. Tento souhlas může být:
- výslovně uveden v nájemní smlouvě,
- nebo udělen dodatečně, písemně či alespoň prokazatelně.
Bez souhlasu pronajímatele může být podnájem neplatný a nájemce riskuje výpověď z nájmu.
Co musí smlouva o podnájmu obsahovat
Smlouva o podnájmu by měla být vždy písemná a obsahovat tyto údaje:
- identifikaci všech zúčastněných osob,
- popis bytu nebo místností, které jsou předmětem podnájmu,
- dobu trvání podnájmu,
- výši podnájemného a způsob úhrady,
- podmínky ukončení,
- prohlášení, že pronajímatel s podnájmem souhlasí.
Je vhodné připojit i předávací protokol a případně doložit kopii původní nájemní smlouvy, aby bylo jasné, že podnájem odpovídá jejímu rozsahu.
Práva a povinnosti podnájemníka
Podnájemník má právo užívat byt nebo jeho část podle dohody, ale musí respektovat pravidla stanovená v původní smlouvě. Nemůže provádět stavební úpravy, měnit vybavení nebo přenechat byt dalším osobám bez souhlasu.
Po skončení podnájmu musí byt vrátit v původním stavu a uhradit případné škody.
Odpovědnost nájemce
Nájemce, který byt podnajímá, zůstává za vše odpovědný vůči pronajímateli. Pokud podnájemník neplatí nebo poškodí byt, odpovědnost nese nájemce. Proto je nutné pečlivě vybrat podnájemníka a zajistit si písemný doklad o všech platbách.
Kdy podnájem končí
Podnájem automaticky končí:
- spolu se skončením nájemní smlouvy,
- uplynutím doby, na kterou byl sjednán,
- nebo výpovědí jedné ze stran.
Pokud skončí nájemní vztah, zaniká i podnájem – bez nutnosti zvláštního oznámení.
Praktické doporučení
Při uzavírání podnájmu je vždy lepší mít vše v písemné formě. Ústní dohody se špatně dokazují a mohou vést k finančním i právním problémům.
Pro jistotu a přehlednost můžete využít vzorové formulace dostupné na webu pracovni-smlouvy.cz, kde najdete i další užitečné dokumenty a příklady, jak právně správně nastavit vztahy mezi fyzickými osobami.