Zvyšování nájemného bývá častým tématem mezi nájemci a pronajímateli. Zákon sice umožňuje zvýšení nájemného, ale stanovuje jasné podmínky, kdy a jakým způsobem lze k tomuto kroku přistoupit. Cílem je vyvážit práva obou stran – umožnit pronajímateli reagovat na rostoucí náklady, ale zároveň chránit nájemce před nepřiměřeným zdražováním.
Kdy může pronajímatel zvýšit nájem
Zvýšení nájemného je možné pouze v případech, které připouští občanský zákoník nebo které jsou výslovně uvedeny v nájemní smlouvě. Mezi hlavní způsoby patří:
- Dohoda o zvýšení nájemného – obě strany se písemně shodnou na nové částce.
- Zvýšení podle zákona – pronajímatel může navrhnout zvýšení do určité výše, pokud se nájemce dohodě nebrání.
- Zvýšení podle inflační doložky – smlouva obsahuje ustanovení, které automaticky upravuje nájem podle inflace.
Pronajímatel nemůže jednostranně měnit částku bez splnění těchto podmínek.
Postup při zvyšování nájemného podle zákona
Pokud smlouva neobsahuje vlastní mechanismus úpravy, může pronajímatel podle zákona navrhnout zvýšení až o 20 % během tří let. Tento návrh musí být:
- podán písemně,
- doručen nájemci,
- obsahovat novou výši nájemného a datum, od kdy má platit.
Pokud nájemce do dvou měsíců písemně souhlasí, zvýšení se stává účinným. Pokud nesouhlasí, může pronajímatel do dalších tří měsíců podat návrh k soudu, který rozhodne o přiměřenosti zvýšení.
Zvýšení podle inflační doložky
Inflační doložka je praktické ustanovení, které umožňuje automatickou úpravu nájemného podle oficiální míry inflace. Výše nájemného se tak každoročně zvyšuje nebo snižuje podle ekonomické situace.
Tento mechanismus chrání pronajímatele před znehodnocením nájemného, aniž by bylo nutné pokaždé sepisovat dodatek. Musí však být jasně definován přímo v nájemní smlouvě.
Zvyšování nájemného po rekonstrukci
Pronajímatel může žádat o zvýšení nájemného i v případě, že do bytu investoval do zlepšení jeho stavu – například po rekonstrukci koupelny, výměně oken nebo instalaci nového topení.
V takovém případě je třeba prokázat, že investice zvýšila užitnou hodnotu bytu. Zákon připouští přiměřené navýšení odpovídající rozsahu provedených prací.
Kdy nelze nájemné zvýšit
Nájemné nelze jednostranně zvyšovat:
- pokud je výše nájmu výslovně dohodnuta a smlouva úpravu neumožňuje,
- během platnosti fixní doby u nájemní smlouvy na dobu určitou,
- bez písemného návrhu a souhlasu nájemce,
- nad rámec zákonných limitů.
Neplatné je i zvýšení, které nebylo nájemci prokazatelně doručeno.
Jak reagovat na návrh zvýšení
Nájemce by měl na návrh odpovědět písemně. Pokud s ním souhlasí, doporučuje se sepsat krátký dodatek k nájemní smlouvě, který novou výši nájmu potvrdí. Pokud nesouhlasí, musí to výslovně uvést a návrh se tím ruší, pokud se strany nedohodnou jinak.
Praktické doporučení
Zvýšení nájemného je citlivý krok, který vyžaduje férový přístup a jasnou komunikaci. Doporučuje se mít mechanismus úpravy zakotven přímo ve smlouvě, aby se předešlo pozdějším sporům.
Pokud si nejste jistí, jak formulovat ustanovení o zvyšování nájmu, můžete využít vzorové formulace dostupné na webu kupni-smlouva.cz, kde jsou uvedeny příklady dodatků a právní postupy podle aktuální legislativy.